Czy właściciele lokali którzy nie korzystają z wind mogą płacić niższe zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej?

Zgodnie z art. 13 ust. 1 Ustawy o własności lokali każdy właściciel jest obowiązany, m.in. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Do kosztów zarządu, zgodnie z art. 14 w/w ustawy należą m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Dźwigi osobowe niewątpliwie stanowią części wspólne nieruchomości.

Zatem każdy Członek Wspólnoty ma obowiązek uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem wind.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 i 3 Ustawy o własności lokali:
Art. 12 ust. 2
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Art. 12 ust. 3
Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

W/w przepis nie dopuszcza odstępstw od przepisów mówiących o równości zaliczek.
Jedynie zaliczki na lokale użytkowe mogą być zwiększane pod warunkiem jednak, że uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 sierpnia 2011 r., I ACa 232/11: „W art. 12 ust. 3 ustawy wskazano, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W ocenie Sądu jest to jedyny przypadek, w którym możliwe jest wprowadzenie wyjątku od reguły wyrażonej w ust. 2, a więc zasady równości obciążeń. Wskazuje na to konstrukcja przepisu. Gdyby ustawodawca dopuszczał innego rodzaju modyfikacje wielkości obciążeń, przykładowo ich zmniejszenie, w ogóle przepisu art. 12 ust. 3 by nie ustanowił, a co jeszcze bardziej prawdopodobne, wskazałby na możliwość odstępstw od zasady określonej w art. 12 ust. 2 ustawy. Skoro jednak przewidziano możliwość stworzenia reguły odmiennej, to w myśl zasad racjonalnej techniki legislacyjnej, która zakłada, że nie kreuje się przepisów zbędnych, musi to oznaczać, że odstępstwa innego rodzaju są niedopuszczalne”.

Kolejne orzeczenia Sądów:

I ACa 906/19, Zróżnicowanie obciążenia poszczególnych właścicieli lokali. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie
Wyrok z dnia 16 lutego 2021 r.
Obciążenie właścicieli lokali położonych w tzw. nadbudowie opłatami za energię cieplną dostarczaną do części wspólnych budynku w wyższej stawce, aniżeli właścicieli mieszkań zlokalizowanych na innych kondygnacjach budynku, pozostaje w sprzeczności z art. 12 ust. 1 u.w.l.

I ACa 117/19, Określenie rozmiaru obowiązku finansowanego członka wspólnoty mieszkaniowej wynikającego z jego partycypacją w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie
Wyrok z dnia 11 grudnia 2019 r.
Artykuł 12 ust. 2 zawiera uregulowane dotyczące zasad rozliczania pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej jak również ponoszenia przez właścicieli lokali wydatków i ciężarów związanych z jej utrzymaniem. Zgodnie z nim, jedynym kryterium według którego możliwym jest ustalenie proporcji tego udziału tak w pożytkach i dochodach z jak i obciążeniach w tym kosztach związanych z nią jest udział każdego właściciela lokalu / lokali / w nieruchomości wspólnej. Norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący i wykluczone jest różnicowanie sytuacji członków Wspólnoty w odwołaniu się do innych kryteriów, a uchwała, która dla takiego zróżnicowania byłaby podstawą, jako niezgodna z tym przepisem podlega, w razie jej zaskarżenia, uchyleniu, na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

W orzecznictwie Sądów możemy również spotkać odmienne stanowisko:

Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 21 czerwca 2017 r., sygn. akt I ACa 122/17 stwierdził iż:

Przepis (art. 12 ust. 2 u.w.l), nie może być jednak zdaniem Sądu Apelacyjnego rozumiany jako podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości, w oderwaniu od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Skoro tylko część lokali posiada windy, to przesądza to o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości opłat na ten cel przeznaczonej na właścicieli tych lokali, którzy korzystają z jej urządzeń.

Również Sąd Apelacyjny w Lublinie w sprawie o sygn.akt I ACa 178/11 uznał, że niekoniecznie zaliczki muszą być równe dla wszystkich. To jest możliwe, jeżeli współwłaściciele tak postanowią.

Tematyka związana z różnicowaniem wysokości zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jest niejednolicie postrzegana przez Sądy.

Zgodnie z komentarzem do art. 12 Ustawy o własności lokali pod. red. Iwony Szymczak, LEX 2022: „ Art. 12 ust. 3 u.w.l. ma zastosowanie jedynie w stosunku do lokali użytkowych. Nawet gdyby przyjąć, że art. 12 ust. 3 u.w.l. obejmuje wszystkie lokale o innym przeznaczeniu, to poza jego zakresem będą lokale mieszkalne, których właściciele też mogą przyczyniać się do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. A zatem powstaje pytanie o racjonalność tego ograniczenia tylko w stosunku do właściciela lokalu użytkowego. Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć analogiczną uchwałę – opartą na takiej samej przesłance sprawstwa kosztów – wobec właściciela lokalu mieszkalnego? Gramatyczna wykładnia tego przepisu nie daje pozytywnej odpowiedzi na to pytanie. Wykładnia celowościowa i względy słusznościowe przemawiają jednak za takim rozszerzeniem na lokale mieszkalne, gdy sposób korzystania z nich powoduje zwiększenie kosztów zarządzania”.

Podsumowanie:

Biorąc pod uwagę rozbieżne stanowiska Sądów i doktryny w sprawie możliwości zróżnicowania wysokości zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przy podjęciu Uchwały ustalającej konieczność ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i konserwacją wind jedynie przez właścicieli z nich korzystających należy liczyć się z ryzykiem zaskarżenia Uchwały, a następnie uchyleniem jej przez Sąd.