Czy Zarząd Wspólnoty może przerwać głosowanie nad Uchwałami?

Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 23.06.1994 r. o własności lokali właściciele lokali wyrażają swoją wolę w sprawach wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwał podejmowanych bądź na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów, które zapadają większością głosów.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jako wielostronna czynność prawna wymaga złożenia oświadczenia woli oddanego głosowaniem za uchwałą (na „tak”) przez odpowiednią ilość głosujących. W przypadku uchwał właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową większość wymaganą do powzięcia uchwały oblicza się według udziałów w nieruchomości wspólnej.

Osiągnięcie odpowiedniego (wynikającego z przepisów prawa) poziomu większości głosów za przyjęciem uchwały określonej treści stanowi jedną z zasadniczych okoliczności kwalifikujących uchwałę jako istniejącą (podjętą w należytym trybie).

Na nieistnienie uchwały wskazuje brak większości głosów wymaganej w ustawie do podjęcia uchwały (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23.02.2006 r., I CK 336/05).

Zgodnie z opisanym przez Wspólnotę Mieszkaniową Książkowa 17 stanem faktycznym – wszystkie uchwały dotyczące wyboru Członków Zarządu (Uchwała 15A,15B i 15D) zostały podjęte wymaganą większością głosów.

Zasadnicza wątpliwość dotyczy tego czy Zarząd Wspólnoty mógł przerwać głosowanie właścicieli nad Uchwałami?

Zgodnie z komentarzem do Ustawy o własności lokali pod red. Huberta Izdebskiego (LEX 2023): Ustawa nie wskazuje okresu, w którym powinno trwać głosowanie nad uchwałą. Okres ten nie powinien być nadmiernie długi, albowiem może zdezaktualizować się cel, w jakim uchwałę poddano pod głosowanie bądź głosujący mogą zmienić pogląd na dany temat.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 26.09.2014 r., IV CSK 727/13 (LEX nr 1540640) uchwała podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznana za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli.

Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść, stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 27 lutego 2020 r. o sygn. III CZP 59/19.

Jednakże, w odniesieniu do utrwalonego w orzecznictwie poglądu, zgodnie z którym niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali możliwości wzięcia udziału w głosowaniu jest wprawdzie uchybieniem formalnym, jednakże pozostaje ono bez wpływu na treść uchwały. Skoro bowiem dana uchwała uzyskała większość, zebranie głosów od pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej nie byłoby w stanie zmienić wyniku głosowania.

Reasumując: Zarząd Wspólnoty może przerwać głosowanie nad Uchwałami ale tylko i wyłącznie tymi które zostały już przegłosowane (uzyskały odpowiednią większość głosów).

Zarząd Wspólnoty nie powinien kończyć głosowania nad Uchwałą pod którą trwa zbieranie głosów i która nie uzyskała większości.

Zarząd Wspólnoty jest jedynie organem wspólnoty zbierającym głosy – a nie organem podejmującym samodzielnie uchwały właścicieli. Zarząd nie ma prawa do “wycofania” projektu uchwały, której głosowanie rozpoczęto. Jeżeli właściciele uznali, że dany projekt należy głosować, zarząd nie ma władzy, żeby samodzielnie zmienić taką decyzję. Zarząd ma jedynie przeprowadzić głosowanie aż do uzyskania rozstrzygnięcia.

Wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą, która nie została skutecznie podważona w trybie art. 25 u.w.l.