Czy zmiana Administratora wymaga podjęcia przez Wspólnotę uchwały?

Zgodnie z art. 22 ust.2 Ustawy o własności lokali: Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 grudnia 2004 r. sygn. akt VI ACa 479/04: Czynność polegająca na powierzeniu administrowania nieruchomością wspólną (zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dla ważności której wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały udzielającej jednocześnie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy – zgodnie z przepisem art. 22 ust. 2 tej ustawy.

W wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach z dnia 6 grudnia 2016 r. sygn. akt II Ca 1190/16 czytamy:

W orzecznictwie przyjmuje się powszechnie, że wybór zarządcy (administratora) i zawarcie z nim umowy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (tak w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 10 września 2002 r. I ACA 384/02, OSA 2003, Nr 2, poz. 4; w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 grudnia 2004 r. VI ACa 479/04, niepubl.). W uzasadnieniu SA zajął stanowisko, że jeżeli za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu ustawodawca uznał ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, to tym bardziej za taką czynność należy uznać samo powierzenie zarządu (w sensie administrowania nieruchomością) osobie fizycznej lub prawnej.

Natomiast Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt I CSK 355/14 stwierdził, iż wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Zgodnie z uzasadnieniem:

W art. 22 ust. 1 i 2 wyraźnie stwierdzono, że zarząd może samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego zarządu, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest stosowna uchwała właścicieli oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa. Również na gruncie art. 199, 201 i 203 k.c. przyjmuje się, że zarządca rzeczą wspólną może samodzielnie wykonywać tylko czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu musi mieć jednomyślną zgodę współwłaścicieli albo zgodę sądu (por.m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r., II CSK 141/11, nie publ.).

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za przekraczającą zwykły zarząd. 

Biorąc pod uwagę Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2015 r. sygn. akt I CSK 355/14 należy uznać, iż w gestii wspólnoty jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,który – z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 – jest czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.