Stan prawny ogródków przydomowych

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali oraz kodeksu cywilnego w sytuacji gdy ogródek nie jest wyodrębniony z nieruchomości wspólnej jako odrębna działka stanowi on część wspólną nieruchomości.

Korzystanie z ogródka zapewnia się dokonując ustanowienia służebności gruntowej lub określenia korzystania z nieruchomości, zawierając– umowę quoad usum (do korzystania). Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.

Podział korzystania, określony umową quoad usum, powinien być też ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

Zmiana takiego umownego sposobu korzystania określonego w umowie quoad usum może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy przy zgodzie wszystkich aktualnych współwłaścicieli, bądź w wyniku orzeczenia sądowego.

Samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości na ogródek bez zgody wspólnoty mieszkaniowej jest działaniem bezprawnym i powinno spotkać się z reakcją wspólnoty mieszkaniowej, która może żądać przywrócenia stanu pierwotnego lub podjąć uchwałę o naliczeniu właścicielowi czynszu w określonej wysokości, a następnie egzekwować go na drodze sądowej.

Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 19.06.2007 roku (sygn.. akt III CZP 59/07). W przypadku gdy ogródków nie ustanowiono przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, a właściciele lokali na parterze chcieliby zająć część nieruchomości wspólnej pod takie ogródki powinni uzyskać na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie (ustalając miesięczny czynsz za użytkowanie ogródków).

Konieczność udostępnienie ogródka w razie różnych napraw czy konserwacji zależy więc od tego, w jaki sposób uregulowane zostało prawo do ogródka przyległego do lokalu. Jeżeli odbyło się to w formie umowy quoad usum lub służebności, to w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść ustalonych warunków korzystania z tych ogródków. Warunki takie zawarte są w akcie notarialnym ustanawiającym odrębną własność lokalu.

W przypadku braku w/w zapisów należy uznać, iż między członkami Wspólnoty doszło do zawarcia ustnej/lub w sposób dorozumiany umowy quoad usum. W doktrynie prawniczej oraz w orzecznictwie dominuje pogląd, według którego zawarcie umowy quoad usum nie wymaga zachowania określonej formy, przez co może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (uchwała Sądu Najwyższego, sygn.. akt: III CO 33/62, oraz orzeczenie SN, ygn.. akt: III CR 81/63). Innymi słowy do zawarcia umowy quoad usum może dojść w formie ustnej, jak również w zwykłej formie pisemnej.

Samowolnemu wejściu na ogródek przydomowy przeciwstawiają się przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 342 kc:  Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Zakaz w wymienionym przepisie został sformułowany w taki sposób, że dotyczy każdego, nawet osoby, która posiada tytuł prawny do rzeczy.

W/w stanowisko potwierdził w orzeczeniu z dnia 6.09.2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie, sygn. akt V Ca 1883/11 stwierdzając, iż: Jeśli właściciel lokalu dokonał samowolnego zajęcia ogródka przyległego do lokalu to powinien być tego władztwa pozbawiony, ale w trybie przewidzianym przez ustawodawcę i nie przez uprawnionego do gruntu, lecz przez właściwe organy egzekucyjne. Wspólnota mieszkaniowa nawet jako właściciel gruntu nie może samowolnie naruszać posiadania, chociażby posiadacz działał w złej wierze.