Stan prawny schodów zewnętrznych prowadzących do lokalu mieszkalnego – część wspólna nieruchomości czy też nie?

Nieruchomość wspólną funkcjonującą w ramach wspólnoty mieszkaniowej definiuje przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Stosownie do wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25.05.2016 r., sygn. VI ACa 605/15: Należy podzielić pogląd, iż kategoria części wspólnej nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej.

Mając na uwadze powyższe należy w pierwszym rzędzie odnieść się do funkcji jaką spełniają schody zewnętrzne prowadzące do lokali znajdujących się na I piętrze budynków.

Odnosząc się z kolei do Wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29.12.2016 r. sygn. I ACa 523/16: Przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku czy gruntu, powiązanej z jej dostępnością. Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Schody zewnętrzne, prowadzące do lokali mieszkalnych położonych na I piętrze należałoby uznać w ich części konstrukcyjnej połączonej z bryłą budynku za tę część budynku, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali i w związku z tym na podstawie winna być kwalifikowana jako nieruchomość wspólna.

Elementy konstrukcyjne budynku po ich zestawieniu ze sobą tworzą pewną całość wpływającą na wygląd budynku i jego estetykę. Schody zewnętrzne są funkcjonalnie związane z budynkiem jako całością, albowiem zapewniają odpowiedni do niego dostęp i nie można traktować ich analogicznie jak ścianki działowej w lokalu, która jest funkcjonalnie wyłącznie z tym lokalem związana.

Okoliczność, że budynek jako całość został zaprojektowany w ten sposób, że dostęp do niego zapewniony jest przez schody, z których korzysta właściciel tylko jednego lokalu nie zmienia faktu, że stanowią element konstrukcyjny budynku, którego główną funkcją jest zapewnienie odpowiedniego dostępu do budynku jako całości, niezależnie od ewentualnych funkcji dodatkowych, które mogą spełniać.

W świetle powyższego nie może budzić wątpliwości, że schody w ich warstwie konstrukcyjnej nie służą wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu, do którego prowadzą, ale nadają określony kształt bryle budynku, wpływają na jego wygląd zewnętrzny oraz zapewniają odpowiedni dostęp do budynku ujmowanego jako całość.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 23.06.2017 r. sygn. akt II Ca 123/17: Dopuszczalna jest bowiem sytuacja, gdy jeden z właścicieli lokali, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, właściciele – w ramach zarządu – mogą zezwolić na taki sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza jego udział właścicielski. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1386/11, LEX nr 1120015).

UWAGA: W orzecznictwie można jednak znaleźć odmienne stanowisko. Stosownie do Wyroku Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 27 lipca 2018 r., sygn. akt I C 1327/17: Zgodnie z treścią art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z literalnego brzmienia ww. przepisu należy wyprowadzić wniosek, że schody zewnętrzne prowadzące tylko i wyłącznie do lokalu nr (…) znajdującego się na najwyższej kondygnacji budynku oficyny przy ul. (…) w G. jako służące tylko i wyłącznie do użytku właścicieli tego lokalu nie stanowią części wspólnej nieruchomości. Sam walor zewnętrznej estetyki nie kwalifikuje tego elementu konstrukcyjnego budynku do części wspólnych budynku. Zatem odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne koszty ich remontu spoczywają na właścicielach lokalu nr (…).

Również uchwała SN z dnia 7.03.2008 r. sygn. akt III CZP 10/08 dotycząca balkonów ograniczyła odpowiedzialność Wspólnoty Mieszkaniowej do remontów związanych z „konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem”.

Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.

Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Reasumując:

Orzecznictwo Sądów nie wyjaśnia jednoznacznie czy zewnętrzne schody stanowią część wspólną nieruchomości czy też nie. Decyduje o tym ich przeznaczenie (funkcjonalność).

Zapraszamy do skorzystania z naszych usług prawnych. Zapewniamy indywidualne podejście do każdej sprawy niezależnie czy będzie obejmowała sprawy rodzinne, cywilne, handlowe, administracyjne czy jakiekolwiek inne. Oferujemy porady prawne dla firm, przedsiębiorstw, osób fizycznych i e-sąd.

Kancelaria prawna Warszawa Tarchomin, Białołęka, kancelaria Wola, woj. mazowieckie. Prawnik, radca prawny Iwona Zubrzycka – Zięba.

Kontakt tel. 606 733 230. Godziny pracy: Pn. – Pt. godz. 9–18.